干货！分析本地楼市，400万濮阳人应该何去何从？

濮阳中心广场上中华龙的雕塑，自右向左看，就是近几年濮阳的房价走势。

濮阳楼市持续火热，已经成为不争的事实，也成为濮阳市民茶余饭后谈论的热点，大濮房产小编经常在网上看到有关房价的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、开发商为了销售业绩扭曲事实、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领网络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。小编今日结合官方数据，与大家理性探讨濮阳房价未来走势。

濮阳市统计局近日发布《2018年濮阳市国民经济和社会发展统计公报》

值得注意的是，固定资产投资统计中，房地产业2018年投资额比上一年增长45.7%，全年房地产开发投资193.95亿元，比上年增长28.8%。其中，住宅161.1亿元，增长38.2%。房屋施工面积1671.7万平方米，增长38.5%。其中，住宅1386.64万平方米，增长38.6%。房屋竣工面积149.89万平方米，增长195.1%。其中，住宅116.21万平方米，增长251.5%。商品房销售面积431.83万平方米，下降3%。其中，住宅417.48万平方米，下降1.4%。

原因

1. 投资热度逐渐转移。之前一线城市受到房地产调控，于是大量资金跑到二三线城市去炒房炒楼，后来发现一二三线城市房价都轮番涨了一遍，就连东北、西北地区城市的房价也都涨了，而四、五线城市却处于房价的洼地，于是投机炒房资金又开始推高四五线城市房价。此外，据小编了解，濮阳以前没有大型房企，都是一些本地小型开发商，而自2016年许家印携恒大地产强势入驻濮阳后，碧桂园、中梁、万达等一众知名房企也纷纷跟进。现在濮阳的房地产投资市场，已然有百家争鸣之势。

2. 政策调控。一二线城市的房价飙升及户籍社保制度的限制政策。近年返乡置业的人群越来越多。再加上四五线城市并不限购，甚至于外地户籍也不限制，那么其他城市购房有限贷、限购、限户籍，而唯独四五线城市却没有任何重大的调控政策，再加上去库存的帮助，所以大量炒机性购房需求就在部分四五线城市集中爆发。

3. 城市拆迁改造。濮阳率先进行的货币化安置也使得当地很多城镇居民拥有了两套以上的房子或相应补偿金。出售回迁房去买商品房的情况也不少见。

4. 市场需求。濮阳本地城市房产市场的落后，随着生活水平提高，人们迫切需求和大城市一样的好住宅小区来改善生活，所以，当有开发商前来建设并且开发出了更高品质的房子以后，当地的楼市就被改写了。

分析

面对房价的逆市上涨，很多人担心”逃离北上广，安家在濮阳”的梦想会就此破灭，但是小编认为，中国现在房子的问题是结构性问题，中国的房屋空置率已达20%—30%，足够解决我们14亿人口的住房问题，而四五线城市的房价上涨，也只是中国房地产落暮之前的最后余辉。那么濮阳房价飙升是不是可持续的呢？

1. 去库存压力仍然巨大。而去年至今的房价出现飙升，正好是让当地政府化解库存危机的好机会。面对当地房价的快速飙升，今年四五线城市很可能采取“因城施策，分类调控”的办法，就是之前房价涨得过头的中心城区开始进行新的调控，而房价涨幅不是太大的边远地区，仍然可以酌情对房地产进行适当放松，有利于更好的去库存。

2. 产业结构单一。想要吸引更多的外来人口购房置业，那就要在竞争中脱颖而出。同时，四五线城市靠投机炒高房价容易，但要让房价长期保持稳定，就必须要吸引人口的净流入，以及基础设施配套要健全。如果没有配套的户籍、就业、子女教育、交通等利民优惠政策出台，四五线城市房价被抄高很快，但是出现暴跌现象也很容易。

3. 购房置业的成本在上升，首套房杠杆率在下降。杠杆率在一定程度上反映居民的债务负担能力和偿债能力。以100m2的房子为例，之前房价没涨时，在本地购房也只有五六十万，而现在多则上涨至八九十万。很明显首付成本也要高出几十万。另外据小编了解，濮阳现在多数银行的房贷利率是在基准利率上浮30%-40%，这无疑加大了购房者的负担，恐怕投机炒作会因杠杆下降和利率上升而退出房地产市场。

4. 刚需接盘能力有限。四五线城市与一二线城市不同，之前因为避免受到调控政策的影响，大量资金流向四五线城市房地产。而现在支撑四五线城市房价的是刚需。一类是，希望改善户型和学区的中青年夫妻。二是正值婚龄的刚需青年，一般都需要在市区或县城买房置业。三是以资产保值为目标的当地中产。不过，后续再也难有很大作为。受到当地居民对购房需求减少的拖累，这样的房价上涨难有可持续性。

总结

一系列因素的叠加，使得四五线城市的房价黯然失色，回调之路必会出现。但是四五线线城市高启的库存以及炒房者囤积的房子，谁又是下一轮接盘者呢？一部分刚需和被迫进城的农民朋友。因为他们是无法避免买房的厄运的，进城首要就是买房，让自己有得安身之所。

以小编之见，以濮阳为代表的四五线城市的房价短期内不可能“凉凉”，但也不会再出现前两年暴涨的现象。即使买房，也应看好选择，不能盲目。

建议

给供给端的建议：

各知名房企在进入濮阳市场，为购房者带来生活品质提升的同时，也要加强房屋工程质量的监督，做好后期配套物业服务，正所谓“利益越大，责任越大”，“赚一笔就走”的投资心态不可有。也要积极配合国家和本地市场政策调控——要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

给需求端的建议：

买房不要太多的关注短期的房价涨跌。普通老百姓买房一般不可能几个月卖掉，甚至三年内都很少有卖房的打算，买房，交房，房产证，减免税费，最少五年。买房不是买股票，这个交易周期很长。另外，自己买房的事情请自己上点心，因为那是你或者你父母的血汗钱，走出去，多去售楼处看，而不是到处打听。区位、交通、户型、教育配套······这些因素，还是眼见为实的好。（该需求端本次仅针对刚需家庭，针对投资者，大濮房产小编不做分析。）

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