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不必对房地产行业前景太悲观

2021-10-08 14:54:23    大濮房产     楼盘行情     来源:财联社

这个国庆假期,一组和房地产相关的数据备受市场关注。克而瑞研究中心的统计显示,2021年以来已有华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、新力控股集团、中国恒大等多家开发商出现了流动性紧张的问题。 截至9月27日,2021年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。

在行业内,这种趋势可能还在延续。10月4日晚间,花样年控股公告称,于要约收购完成及注销购回票据后,本金总额为5亿美元2021年到期的7.375%优先票据,剩余未偿还本金额约为2.06亿美元。受这则消息影响,10月5日港股内房股集体下跌,中国奥园、富力地产等公司股票盘中跌幅一度均超过10%。

今年有如此多的房企发生债务违约,究其根本还在于去年8月20日,住房城乡建设部、中国人民银行在重点房地产企业座谈会提出的“三道红线”政策。一年来,在“三道红线”的紧箍咒面前,不少一度蒙眼狂奔的地产企业在财务上终于支撑不住,最终“现了原形”。

今年出现过债券违约的房地产企业,不少都是过去二十年来的“优等生”。这些企业善于利用高杠杆借钱买地,充分享受了中国房地产市场的发展红利。除财务杠杆外,90年代后期以来的商品房价格一路上涨,也使得这些企业销售现金流充沛,能支撑快速的扩张节奏。但成也萧何败萧何,在整个行业业务逻辑悄然生变之后,一些刹不住车的企业的融资渠道不再畅通,流动性出现问题,债务问题最终凸显。

曾经风光无限的企业出现债务违约,结局无疑让人感到无奈,也多有叹息。但从行业全局的角度,我们却看到更多的企业意识到了——高杠杆的发展模式虽然能够得一时一地,却无法保证企业永续生存。今年7月中国社科院城市与竞争力研究中心等发布的《2021上市房地产企业竞争力研究报告》显示,H股上榜房企中有23家企业调整后资产负债率低于监管要求的0.70。焦点研究院此前的统计也显示,2021年上半年未踩线的绿档企业共计35家,较上年末增加了7家。

或许在一段时间里,公众还会陆续听到有房地产企业债务违约的消息。但这种趋势,反而意味着行业旧的发展逻辑在快速出清,新的发展逻辑将随之建立。从过去一年多时间里行业去杠杆的情况来看,在监管政策的倒逼之下,更多的企业事实上避免了可能出现的最坏局面。公众大可不必对行业整体的前景太过于悲观,流动性充足、债务情况良好、管理规范化的企业最终会填补失败者留下的市场空白。

值得一提的是,在小长假之前,监管层已经释放了重视全局稳定的政策信号。9月27日,中国人民银行消息称,货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开,会议提出要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。这在很大程度上意味着,房地产企业去杠杆出现的问题,不会波及住房消费者的应有权益。但这个表态并不是一些房企的“救命稻草”,房地产行业的高负债、高周转率、大举扩张的发展模式,也不会因此而再度回光返照。


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